本文へスキップ

不動産鑑定、不動産調査報告書の神代不動産鑑定事務所

TEL. 042-486-3443

〒182-0007 東京都調布市菊野台1-46-7-101

無道路地、袋地状画地HEADLINE

無道路地の不動産鑑定評価
無道路地の価値は千差万別で同じ無道路地でも大きな差があります。
更に対象地のみならず周囲の敷地、建物の状態によっても違い複雑、不明瞭な場合が普通です。
従って無道路地の価格の把握は極めて困難です。しかし調査報告書によって千差万別の無道路地が如何なる状態の無道路地であるか(宅地としての利用可能性等)を知ることは有用と思います。お気軽に御相談下さい。
袋地状画地の不動産鑑定評価
袋地状画地については下記のように法的な制約があるほか、現行の鑑定評価手法では十分とは言えません。当事務所は多数の市場で実際に取引されているデータを利用して分析しています。相場が実際にない袋地状画地の価格水準を知る上で有用です。

 無道路、袋地の鑑定評価
 無道路地は、道路に面していない土地であるため、その土地を単独で利用することは不可能で、道路に通じる土地を得て初めて利用可能となります。
 一方このような無道路地に関しては、民法20条で囲繞地と言い、囲繞地通行権により通行する権利が認められています。しかしこの囲繞地通行権の詳細な内容に関しては不明で過去の判例を参考に判断することになります。
 一方契約により通行に必要な土地を得る場合には当該土地を売買により所有権を取得する、地上権を取得する、地役権を設定する、賃貸借により借りる、使用借件により借りる等があります。
 不動産鑑定評価において参考とする土地価格比準表によれば「現実の利用に最も適した道路等に至る距離等の状況を考慮して取り付け道路の取得の可否及びその費用を勘案して適正に定めた率をもって補正するものとする」とあります。また同様に不動産鑑定評価において参考にする「土地価格比準表の手引き」によれば「無道路地については、無道路地が道路に接していないことにより宅地としての一般的な使用が現実に不可能であるが、道路開設により使用可能なものとあなることに鑑み、宅地として利用するために最も適した道路に至る取付道路を想定して、袋地の評価方法に準じて評価を求め、この額から当該取付道路用地の取得価額等の道路開設に要する費用の額を差し引いて無道路地としての価額を求め、これにより無道路地であることによる格差率を求める」とあります。
具体的な算定方法は下記の通りです。
無道路地(黄、100u)取付道路(緑 10u)とする。
@無道路地に取付道路部分を取得して袋地状の画地とした場合の価格
A取付道路部分の取得費用
BAの取付道路の改良費用
C取付道路が利用可能となる迄の期間(期間=n、期待利回り=r)
D不確実性、リスク
とした場合に無道路地の価格は以下の通りとなります。

 (@ーAーB)×1/(1+r)^n×D

無道路地の不動産鑑定評価の一例として上記のような方法があります。しかし、実務的には無道路地の周囲に建物が建ち並び、取付道路とするための空地が無い場合もあり当該場合においては、この手法は適用は出来ないことになります。
 また取付道路部分の取得費用の算出は困難であると判断されます。何故なら現況で利用されていない空地ならば地域の地価水準程度で取得可能となるかも知れませんがが、既に建物の敷地の一部、庭や、敷地内通路となっている場合、その取付道路部分を失うことによって他の宅地部分にも大きな影響を与え、宅地全体の効用にマイナスとなることもあります。このような場合には取付道路所有者にとっては当該部分は特別な価値を持ちます。従っては売買可能か否かは不確実性が高く、また取得価額多額にならざるをえないでしょう。
 上記のような場合を含め多様なケースがあり不確実性の決定は困難です。
不動産鑑定評 無道路地





袋路地の不動産鑑定評価

既に述べたように 袋地とは下記のように路地状部分によってのみ公道に通じているものをいます。

不動産鑑定 袋地

このような袋地の場合下記のような減価があります。
@帯状部分の利用制限
帯状部分は通常建物が建てることが出来なず、通行に利用する以外は駐車場等にしか利用出来ないこと等、有効利用度が劣る。
A環境条件
有効宅地部分が直接宅地に接しないことから日照、通風等の環境条件が劣る。
B建築基準法上の制限
建築基準法、東京都建築安全条例の規制があります。
建築基準法条によれば都市計画区域内の建築物の敷地は道路に2m以上接していなければなりません。従って道路に接する幅が2m未満の場合は、その土地に建物を建築することが出来ないことになります。但し、建築物の周囲に広い空き地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない。との例外規定があります。
また東京都建築安全条例の規制によれば下記のとおりです。

 路地状部分の長さ                  帯状部分の幅員 
 右記以外の場合  耐火建築物及び準耐火建築物以外の建築物で延べ面積が200uを越える場合
 20m以下のもの 2m  3m
 20mを越えるもの  3m  4m

これらの路地状土地を不動産鑑定評価基準の参考となる土地価格比準表では下記の通りである。袋地の価格は袋地が路地状部分と有効宅地部分によって構成されているので、これらの部分の価格をそれぞれ評価して得た額を加えて求めるモノとする。

有効宅地部分減価率
 路地状部分の奥行き 最高減価率 
 10m未満の場合 10% 
10m以上20m未満の場合  15% 
 20m以上の場合 20% 

路地状部分の減価率 30%〜50%

上記の範囲内で減価率を決めるわけですが、具体的にその方法は示されておらず不動産鑑定士が判断する事になります。
従って理論的な根拠に乏しいものになりがちであるため、数値に重回帰分析を適用したり、他の手法を適用を試みたりと多面的、多角的に価格を追求し理論的な裏付けを少しでも多く得られるよう努力すべきでしょう。

バナースペース

神代不動産鑑定事務所

〒182-0007
東京都調布市菊野台1-46-7-101

TEL 042-486-3443
FAX 042-486-3466