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担保不動産の鑑定評価HEADLINE

担保不動産の鑑定評価により契約がスムーズになります

 不動産を担保に事業資金等の融資を受けようとする場合に鑑定評価書があれば 、その不動産の価値が分かればどの程度融資が受けられるか分かります。また担保に取る場合には有し可能な金額が分かり、安心して融資出来ます。
 このように担保権設定の時、適正な鑑定評価書があれば設定金額が容易に決定できるため有用です。
 金融検査マニュアルによれば担保評価額は、客観的、合理的な評価方法で算出した評価額(時価)を求めることとされています。特に担保評価額が高額な場合には必要に応じて鑑定評価を実施することが望ましいとされており、不動産鑑定評価による担保価値の把握が尊重されています。               

担保評価額と市場価格は違います。

担保の不動産鑑定評価
 担保取得の目的は、債務者が貸し金の返済をしない場合に担保不動産を売却処分して貸し金の返済にあてることです。従って、担保価額の査定に当たっては、いくらで売却出来るか、つまり売買可能価額の査定がじゅうようです。
 ここで求める価格は市場価格とは異なります。市場価格は通常不動産が市場で取り引きされる価格です。しかし、担保不動産を処分する際の市場は通常の市場ではなく、売り主の側に強い売り急ぎの動機を持つ独特の市場であるため、この市場で成立する価格は上記の市場価格ではありません。そこで市場価格に修正を加えるのですが、その方法は市場価格に掛け目を乗じる手法です。
従って担保価格は下記の式により担保評価額を求めます。

  市場価格 × 掛け目  = 担保評価額

掛け目はバラツキがあるものの一般金融機関の採用値は概ね下記の通りのものが多い。

更地・・・・・・・・・・・・・・・・80%以内
自用の建物とその敷地・・・・・・・・70%以内
貸家及びその敷地・・・・・・・・・・60%以内
田畑・・・・・・・・・・・・・・・・50%以内

なお金融検査マニュアルでは、処分見込額が、土地建物の市場価格に70%の掛け目を乗じた価格以下であるならば、妥当なものと判断して差し支えないものとしている。