本文へスキップ

ご相談は無料、全国の案件も迅速に対応致します。親切、丁寧がモットーの神代不動産鑑定所へ

電話でのお問い合わせは042-486-3443

〒182-0007 東京都調布市菊野台1-46-7-101

想定建物の重要性HEADLINE

行政的条件、特に日影規制で建築可能な建物は大きく異なります

土地には多くの行政的規制があり、建築できる建物は大きく制約されます。中でも建物規模を制約する容積率(建物延べ面積÷敷地面積で算出される数値で定められた容積率以下でなければならない)については誤解が多いようです。即ち容積率目一杯に建物を建てることが出来るという誤解です。容積率以外にも建物の大きさを制約する規制は多くあり、実際建築可能な建物は容積率よりかなり小さい場合が多くあります。
ここではマンション等を建てる場合に建物形状の8割を決めるという日影規制を始め各種規制を満たした建物を想定して。どの程度の大きさの建物が建つかを計算しました。
以下は新宿区内の実際の事例です。 
【土地概要】
地積:382.56u
用途地域:第一種住居地域(建蔽率60%、容積率300%)
日影規制(4h−2.5h、4m)、準防火地域、第二種高度地区
最有効使用は分譲マンション
【土地現況】
不動産鑑定と想定建物
【一階平面図】
 下図の通り、各種の規制を満たし且つ最有効使用も考慮して敷地中央に4階建マンションを建てる事を想定。 想定建物の建蔽率は49.72%
不動産鑑定と想定建物
【各種斜線規制】
 下図は建物ほぼ中央の東西断面の斜線を現しています。
 図の通り日影規制を始め各種斜線制限の高さ目一杯に建てた建物です。
不動産鑑定と想定建物
【想定完成建物】
 上記平面図、斜線制限で示されるように敷地に適合したほぼ最大建物の完成後外観は下図のとおりで、敷地一杯に建てられている印象を受けます。しかし、この建物の実際の使用容積率は155.13%で都市計画法上の容積率300%の51.17%しか利用していません。評価に当たっては注意が必要になります。
不動産鑑定と想定建物

不動産鑑定と想定建物