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交換、課税の繰り延べHEADLINE

土地、建物の交換の課税の繰り延べに必要な鑑定評価書

 

土地と土地、建物と建物の交換の場合に課税の繰り延べが出来る場合があります。
適用要件は以下の通りですが、Eの要件を満たすために鑑定評価書が有用です。

 @交換譲渡資産及び交換取得資産は、いずれも固定資産であること
 A交換譲渡資産及び交換取得資産は土地と土地、建物と建物のような同種資産であること
 B交換取得資産は、交換譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に今日すること。
 C交換取得資産は、交換の相手方が1年以上所有していたものであり、かつ、交換のために取得したものでないこと
 D交換譲渡資産は1年以上所有していたものであること
 E交換時における交換取得資産の時価と交換譲渡資産の時価との差額が、これらの高い方の価額の100分の20に相当する金額をこえないこと
Eに関しては特殊な土地交換の場合には適正な価格が分からないため特に有効です。
【例】下記は実際にあった事例です。
緑はAの所有地、黄はBの所有地で、波線部分で仕切られた部分が交換されました。
この案件の難しいのはA所有地は無道路地で一般の人には家の建てることの出来ない極めて 価値の乏しい土地です。しかしBにとってはA土地と自信のB土地を併合することによりA土地は道路と面する通常 の宅地となります。従ってBにとってはA土地は特別の価値を持ち(この時成立する価格を限定価格という)、一方 Aにとっても道路に面しない価値の低い土地 と道路に面する価値あるBの土地と交換出来るので互いにとってプラスであるものの当該土地の価格比を判断 するのは極めて難しく交換に必要な面積比は不明で、更に、交換比率がAにとって低すぎれば交換によってAが取得する B土地は面積が小さくなり建物としては利用度が低くなるという極めて複雑な案件です。このような場合に適切な 交換比率は鑑定評価によらなければ判断できません。

交換に必要な不動産鑑定評価