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相続の場合に役立つ鑑定評価

相続税の算定のための鑑定評価

 相続税を大きく左右する不動産価格ですが通常は税理士さんが計算するのが普通です。但し税理士さんは不動産評価の専門家ではないため、その評価方法は画一的、簡便に出来るように定められた定型的な方法に従って行われています。従って鑑定評価による評価額と大きく異なる場合があり相続税も税理士さんの評価された価格で計算した場合と、鑑定評価の評価額で算定した場合とで大きく異なる場合があります。
 本件は古くからの地主さんから「相続税がもっと安くならないか?」との御依頼でした。不動産を除けば外に特段の資産はありません。従って高額な相続税を払うために土地を急いで(申告期限が近かった)切り売りして、現金を作り高額な相続税のみならず譲渡税も払い相続の度に資産が目減りしていくという地主さんには手厳しいケースです。
 何とか出来ないかと早速、節税出来る部分はないかと不動産を調査し税理士さんの作成された書類を検討致しました。すると相続する不動産の中で最も高額な物件にその可能性があることが分かりました。広大地(いわゆる規模が過大な土地で評価額が極端に低くなり節税効果は極めて大きい)に該当する可能性があること、及び当該土地は商業地と住宅地の混在する土地で更に接面する道路が都市計画道路に指定され(この点で税理士さんの見落としあり)その拡幅部分は当該土地部分に大きくかかることが判明しました。
 広大地となるか?収集可能な関連書物全て及び裁決、判例等も調べました。更に当該分野を得意とする同業者や著名な先生の御意見も拝聴しましたが賛否両論で、如何に広大地の判断が難しいかを知る羽目になりました。私の結論は広大地として否定される可能性が高く、否定された場合の延滞税、過少申告加算税を考えればハイリスクな冒険であると思いました。また他の方法によっても精緻に突き詰めていけば相当の評価減、大きな節税が可能であるという目算がありました。御依頼者に当該旨を伝え作業開始です。
 結果として数千万の節税が可能となりました。熱い夏の日、毎日足りない能力をカバーするために頭を捻り、汗をかきながら仕事をした思い出が残っています。(何だか申告期限ギリギリになって、依頼して来る人が多いんですよね。もう焦ります。)

相続のための鑑定評価

親族間で相続財産を分割する場合の鑑定評価

 極めて良くある事例と思われます。兄弟で土地建物を相続し兄弟間で公正に資産を分割する場合。本件では相続した賃貸アパートの鑑定評価の御依頼でした。
 御依頼者はアパートの権利を取得し、自己の相続分を越える部分を金銭により兄弟に清算しようとされていました。そのため公正な第三者であり、専門家の評価により賃貸アパートの適切な価値を知ることが不可欠となったのです。
 一見すると本件では対象不動産自体には問題が無いように見えました。しかし問題があったのは隣りです。隣りの土地なら問題無さそうですがこれが大問題でした。隣の土地は間口2m程度の袋地状の土地でした。この細い路地状部分を通って敷地に入ると何と、戸建て住宅に加えてアパートが建っているではないですか。建築基準法、東京都建築安全条例違反です(本件では間口が小さすぎて戸建て住宅一戸しか建てることが出来ない)そして、この間口2mの隣地と対象地との境界を示す境界石もなければ、境界を示すような図面も一切無し、御依頼者に聞いても不明です。隣地の所有者は何としてでも間口が2m以上欲しいはずです。そうでなければ奥の広い土地がたった一つの戸建て住宅の敷地としてしか使えないのですから。争いは必然です。大体、このように敷地の境界すら分からない土地を買う一般の需用者は希でしょう。
 このような条件を数値で顕して減価する事は困難ですが、各種の想定、過程を行い出きる限り合理的に数値化するよう腐心しました。御依頼者は普通、鑑定評価書を精読されない方が多いのですが、この御依頼者は雑誌社に勤めていらっしゃったということで、色々と内容に関するご質問がありました。
 この努力が評価されたのかどうか分かりませんが後日、弁護士が頼りないから一緒に裁判に出て欲しいとか言って頂きましたが・・・・。
相続のための鑑定評価