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リーズナブルな鑑定評価報酬

電話でのお問い合わせは042-486-3443

〒182-0007 東京都調布市菊野台1-46-7-101

不動産鑑定評価の料金はほぼ業界最安値です。HEADLINE

不動産鑑定評価の難易度に応じて価格設定、鑑定評価書に期待外れのないように



 当事務所はお客様の利益を最大限にする料金体系を考えています。 不動産鑑定評価は料金が「高すぎる」と言われることがあります。料金はどのように決められているのでしょうか。 料金に関しては法律で規定されたようなものは無く各事務所が自由に決めています。 従って鑑定評価を依頼する場合にはHPで事務所の報酬基準を見る、 無ければ見積もりしてもらうことが重要です。
また鑑定評価額が高いと感ずるのはその報酬の割には内容が乏しいという面があるかも知れません。鑑定評価書が期待外れのものであっても報酬を払わなければなりません。当事務所においては下記の通り有用な資料、判断に役立つ情報を加えた価値ある鑑定評価書を作成しています。

一般的に料金は下記の事項を考慮して決められています。

@対象不動産の評価額
A対象不動産の類型

@に関して
文字通り鑑定評価によって求めた価格に応じて報酬が決まるというものです。評価額が大きくなれば報酬も大きく評価額が 小さくなれば報酬も小さくなります。 根拠として評価額の大きい物件ほど責任が重いためという意見を聞きます。しかし評 価額に応じて必ずしも責任の重さが比例するものではありません。 また労力の面でも必ずしも高額案件の評価が低額案件の 評価より労力を要するとは限りません。むしろ評価対象物件 に重要な問題のある低額案件の方が労力を要する、判断が難しい ということは多々ります。

 上記グラフは一般的な鑑定評価報酬額(青色)と当事務所の報酬規定(赤色)との比較したイメー図です。一般的な報酬規定は鑑定評価額に比例して報酬額が大きくなるため当事務所との報酬額との差が鑑定評価額が大きくなるほど大きくなります。即ち報酬金額が大きくなるほど当事務所の割安感が際立ってきます。 当事務所の報酬も1億円程度の評価額と2億円程度の評価額のところで値上がっていますが、土地単価との関係もありますが1億円程度の評価額においては市場での需要者が一般のサラリーマンから不動産業者等に変化があること 2億円程度では、最有効使用が開発行行為又はマンションとなるる可能性が高いことから特別な労力を要し値上げされているものです。 図から概算すれば2億円程度で報酬は約2倍の差が生じています。以降は更に差が大きくなります。

Aに関して
類型とは更地、土地建物、借地権、底地、賃料等の評価対象物件の有形的利用、権利関係の態様よる分類です。類型に応じて作業量が違うため報酬が異なります。

上記@、Aを中心に報酬は決定されます。「料金が高い」という意見に対しては「相応の労力を要するから仕方ない」という声が聞かれます。 これに関して鑑定評価業務に必要な作業時間の調査が公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会で下記のとおりパンフレットにされましたので参考にして頂きたいと思います。  
 不動産鑑定評価の作業とは?
 不動産鑑定評価に必要な作業時間調査


しかし御客様にとっての関心事はどんなに時間を費やしたか、ではなく鑑定評価書が役に立つか否かです。鑑定評価によってどれだけ のメリットを得たかが重要なのです。最低限、御客様が鑑定評価書を利用することによって得られる経済的利益が料金を上回らなければなりません。  当事務所では上記の事項を十分に考慮し妥当と言える鑑定評価料金になるよう報酬規定を作りました。 料金は低額でも内容は高品質でお客様のお役に立てると確信しています。すぐにお見積もり致しますのでお気軽に御連絡下さい。
最下段に料金表を掲載致しました。(東京都内、別途消費税) 
                         
鑑定評価書の内容に関して
鑑定評価を委託する時にどの様な鑑定評価書が出来るのかお客様には分かりません。場合によっては期待外れで結果として料金が高いということになる可能性もあると思います。
実際個人的にも現鑑定評価書は重要な部分の分析が足りないと感じます。
例を挙げれば土地価格を知る場合に適用する比準価格の部分です。比準価格は通常、鑑定評価に最も影響を与える事が多く、全ての鑑定評価の基本です。
にも係わらず簡単なエクセルの表2,3枚で記載されているに過ぎないものが多いのです。
下の表は国土交通省で発表されている地価公示の鑑定評価書の比準価格の部分ですです。表が1枚あるのみですが、他の一般的な鑑定評価書も大きな差はありません。しかしこれでは情報量が足りないのではないでしょうか。
当事務所は単純な表のみでは無く各種の統計的手法を適用して出来る限り不動産の真実の価格を追求します。


     国土交通省地価公示の鑑定評価書 比準価格部分

  当事務所は単なる計算のみならず必要に応じて下記のような対象不動産の市場の多面的な検討、価格形成要因の影響の程度 、鑑定評価額の成約する可能性の検討等を行います。
 ]
最も多い価格帯は5千万円〜6千万円でこの価格帯を中心にほぼ左右対称な形になっています。この場合は平均値、最頻値、中央値が接近した価格になり地域の代表値が分かりやすいと言えます。



40万円〜60万円までほぼ同じ度数となっています。この場合は多数の代表値がある事を示し、異なる市場が複数有るケースも考えられます。地域分析を十分に行い地域の相違を把握する必要があります。代表値の判断が難しい案件です。
 
100u〜120uの小さい規模に最頻値があり、右側に裾野が広がります。この場合は平均値は大きい規模の取引に引きづられる形で最頻値の値より大きくなります。国民所得、試験の点数など同じような形で、国民所得は一部の富裕層により平均は高い所得層に引きずられる形で 大きくなります。試験等も同じですが、逆の形(山が右側にある)場合もあります。
下図は最寄り駅の接近性と地価、地積と地価との関係を示したもので、最小二乗法によって回帰直線を求めたものです。理屈は簡単、各点の真ん中を通った 直線、即ち各点から直線に垂線を下ろした距離の総和が最小になる点です。根性があれば電卓で計算出来ます。(雑談ですが、昔日商簿記1級検定の 原価計算の問題に最小二条法が出題されたくらい一般的な手法です)他の要因を考慮していない、直線では対応出来ない場合が多い、要因が独立していない、 など欠点は多いものの、要因の影響を見るためには有効な手法です。

 

相関係数は約50%程度で相関関係は強いとも弱いとも言えませんが、京王線の調布駅の隣接、近接する布田駅、国領駅、柴崎駅、つつじヶ丘駅の駅距離と土地単価の関係を示す近似直線は左図と同じように緩やかな右下がり直線となっており、負の相関関係(駅からの距離が大きくなる程価額が小さくなるという関係)が見られる。
 
相関係数は約25%程度で相関関係は不明である。通常市場では地積が標準的規模を越えた場合は総額が大きくなり、市場での需要が限定されるため単価は低くなる。実務的にはこの傾向は顕著であるものの本件では明確にその負の相関関係があるとは言えない。



当事務所の報酬規定
評価対象不動産の種類   基本報額(円)
個人住宅 戸建 90,000
更地 90,000
マンション 150,000
貸家及びその敷地 アパート等 160,000
大規模な土地
分譲マンション又は画地分譲図面添付
(250u以上) 140,000
(500u以上) 200,000
事業用 土地 個別見積
土地、建物 個別見積 
借地権 170,000
底地 170,000
家賃、地代 個別見積
その他特種画地、権利、条件 個別見積
 価格等調査報告書 価格等調査業務
(鑑定評価基準に則らない調査報告書)
 価格等調査報告書
鑑定評価報酬額の見積算定根拠
  他の事務所で採用される事の多い一般の報酬規定