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八王子市の不動産鑑定評価は神代不動産鑑定所へ

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八王子市の地域情報

 当事務所は多摩地区を中心に営業する不動産鑑定事務所です。

(1)沿革
大正6年東京府で初の市制に移行後、9ケ町村を編入し、昭和39年に現在の市域(総面積186.31ku、山手線内側の約3倍の市域)に至っている。都心から西に約40km、首都東京の西の玄関口に位置し、市域は東西に長く、多摩・加住丘陵、高尾・陣馬山に囲まれた標高120〜150mの八王子盆地を中心に形成された多摩地域最大の都市である。八王子市は古くから織物の町、宿場町として栄えてきたが、近年は、東京のベットタウンとして大規模住宅団地の建設が進み、加えて先端産業や大学の進出が相次ぎ、産業都市、学園都市としても発展を続けている。

(2)人口の状態
現在の市域が形成されて以降、東京のベットタウンとして人口は毎年増加基調にあり、昭和40年202千人が平成21年5月には550千人を越えた。新住宅市街地開発事業として多摩ニュータウン、八王子ニュータウンが開発され、土地区画整理事業の他、大小様々な宅地開発が進捗中である。人口は毎年5,000人超の増加を続けていたが平成12年以降増加数は漸減傾向にあるものの、当分の間、増加傾向が続くものと思われる。平成23年5月1日現在、人口554,616人・世帯数246,802世帯である。

(3)交通施設の状態
JRは、八王子駅を中心として東西に走る中央線、南へ向かう横浜線、北へ向かう八高線の3路線があり、私鉄は新宿から京王八王子駅及び高尾山口駅に向かう京王線、多摩ニュータウン西部地区の開発に併せて建設された京王相模原線、東大和市・立川市・日野市・八王子市・多摩市を南北に結ぶ多摩都市モノレールがある。バス路線は、4社によってJR及び私鉄駅を起点として229系統を運行しており、一日当たりの乗客数は132千人(平成21年度)に達し、特に鉄道網のない市の北西部において通勤・通学の主要な交通手段として利用されている。

(4)道路整備の状態
八王子市の道路網は、東西に走る国道20号(甲州街道)、南北に縦断する国道16号(東京環状)が市街地で交差し、北部に中央自動車道「八王子IC」、圏央道「八王子西IC」を抱える広域的交通結接都市である。首都圏中央連絡自動車道(圏央道)は中央道と交差する八王子JCTが19年6月に供用開始され、国道20号と接続する「八王子南IC」が22年度の完成を目指し工事が進捗している。しかし、交通結接都市であるため、各所で交通渋滞が生じており、駅前広場の整備、南北方向の道路整備、主要道路と鉄道平面交差部の立体化事業等の建設促進、整備が急務とされている。八王子市の都市計画道路は、平成22年4月1日現在で80路線・計画延長231,350mが決定されており、整備状況は167,522m(整備率72.4%)。市域を網羅する路線数は、5,686路線、総延長1,459km(国道3路線・都道24路線・市道5,659路線)である。

(5)上下水道ガス等の整備の状態
上水道の普及率は、ほぼ100%である。公共下水道は北西部地域の整備が進み、平成22年3月末現在の普及率は99.9%(処理人口556,487人)で事業が完了した。都市ガス(東京ガス)は、平成22年3月末現在で契約件数176,411件(内家庭用168,949件)である。公共下水道、都市ガス共に比較的人口集積度の高い市の中央部・南西部を中心として整備されてきたが、立ち遅れていた北西部地域でも整備・拡充が進んだ。

(6)商業施設の状態
中心商業地は、JR八王子駅北口及び京王線「京王八王子」駅を中心としたエリアで、「八王子そごう」、「ダイエー」等の大手資本による百貨店、量販店等の大型店舗の他、中・小規模店舗が連担する密度の濃い商業地域を形成する。しかし、郊外大型店に押され、中心市街地の衰退・空洞化傾向がみられる。主要駅周辺には、スーパー、身の回り品店舗等が有り、郊外においては、大中規模スーパー、専門店、量販店等の出店が目覚しい。京王相模線「南大沢」駅周辺では大型アウトレットモール「ラフェット多摩」、アミューズメント施設「FAB南大沢」、「フォレストモール南大沢」が相次いで開店した。19年4月に大型商業施設「グリーンウォーク多摩(売場面積32,407u)」が開店し、若者が集まる街として賑わっている。また、JR八王子駅南口に直結する「CELEO八王子(ビックカメラ)」と、隣接する「サザンスカイタワー(店舗、住宅のほか市民ホールを備える)」内の店舗が22年11月に開店するなど、八王子駅周辺での集客も見込まれる中、「八王子そごう」の撤退が発表され、八王子駅北口の活性化計画の停滞が懸念されている。

(7)商圏及び顧客の状態
八王子市の商圏は、地元需給完結率は高い水準にあるものの、贈答品や高級専門品は都心地区への流出も見られる。日用品主体の近隣型の既存商店は、商圏は狭く、地元住民を主体とした消費が中心である。全国有数の学園都市である反面、ヤングマーケットとしての商業集積が少なかったが、京王線「南大沢」駅地区では、大型アウトレットモール、スーパー、シネマコンプレックス等を集約したコンパクトな街づくりが成功し、市外からの顧客の流入も見られ、活況を呈している。

(8)将来の動向その他
平成15年3月に策定された八王子市基本構想「人とひと、人と自然が共生し、だれもが活き活き生きるまち」を基本理念とし、平成32年の人口612千人を目標とした「活力と魅力に富んだ自立都市」「水と緑を活かした環境との共生都市」「ユニバーサルデザインによる快適な定住都市」を都市づくりの目標とした『八王子ゆめおりプラン』が16年度から実行されている。中心市街地においては、既存の商業活性化,業務文化施設等の立地を促進し、都市環境の改善に努め、首都圏の業務核都市として整備育成をはかるため、「中心市街地活性化検討委員会」が設置され、20年4月に市内7拠点の活性化対策が提言された。都市公団による八王子ニュータウン(みなみ野シティ)は、区域面積394.3ha、人口28,000人(23年1月1日現在の居住人口21,309人前年比696人増加))の計画で平成24年度完成を目途に、住環境と調和のとれた業務核都市を目指し建設が進められている。その他、八王子駅周辺において「首都圏情報産業特区八王子構想」を推進しIT産業の集約を図り、川口地区においては土地区画整理事業にあわせ研究開発型産業の立地を計画している。首都圏中央連絡自動車道の建設と併せ交通網の整備も進み、この様な一連の整備・拡充事業の推進は、「業務核都市」・「多摩の芯」として多摩地区における八王子市の基盤を確かなものにし、ヒューマンコミュニティのある近未来的な複合都市機能は一層充実・熟成化していくものと期待されている。